Покупка доходного дома в Германии – это выгодное вложение средств с возможностью получения доходности в среднем 10% в год. Один из главных плюсов такой инвестиции – независимость от других жильцов и ТСЖ, а также возможность самостоятельного распределения прибыли. Приобретение смешанной недвижимости, которая объединяет жилье и торговые площади, позволяет повысить прибыль от аренды. Западное направление Германии считается одним из самых привлекательных для инвестиций благодаря близости к социальным объектам и транспортным магистралям, что значительно повышает доходность недвижимости.

Приобретать доходные дома можно как на первичном, так и на вторичном рынке, как за собственные средства, так и в кредит, полученный в немецком банке. Однако, необходимо помнить, что для получения недвижимости в собственность необходимо грамотно оформить сделку и своевременно уплатить все необходимые налоги.

При обращении в агентство можно рассчитывать на ряд преимуществ при покупке недвижимости в Германии, таких как широкий выбор объектов, индивидуальный поиск, профессиональное сопровождение, гарантии юридической чистоты сделок и эксклюзивные предложения от собственников жилья.

Тысячи иностранных граждан выбирают Германию в качестве страны для инвестирования в недвижимость благодаря стабильной экономике, развитой инфраструктуре, четкому и ясному законодательному алгоритму покупки и владения недвижимостью, а также регулярному приросту населения и мигрантов со всего мира. При этом цены на недвижимость в ФРГ на данный момент ниже стоимости аналогичных объектов в других европейских странах.

Преимущества инвестирования в доходные дома в Германии настолько больши, что местные жители называют этот тип инвестирования «бетонным золотом». Однако, для того чтобы быть уверенным в успехе своих вложений, необходимо изучить основные нюансы, связанные с типом жилья, его характеристиками и географическим положением.

По данным международных брокерских компаний, в 2015 году Германия была одной из трех стран в Европе (вместе с Чехией и Венгрией), в которых наблюдался максимальный рост спроса на коммерческую недвижимость — на 32%. Это обстоятельство делает Германию привлекательной для инвесторов. Практически 60% немцев живут в арендованном жилье, так что спрос на арендную недвижимость в стране высокий.

Кроме того, инвестиции в арендную недвижимость Германии имеют несколько плюсов:

• Широкий выбор доходных домов. На их долю приходится около трети жилого фонда.
• Четкое законодательство, защищающее права квартиросъемщиков и собственников.
• Стабильность поступлений. Немцы в среднем снимают жилье на 12 лет.
• Заполняемость домов до 100%.
• Рост ставок по аренде, который опережает инфляцию.

Немецкое законодательство в отношении инвесторов из других стран достаточно лояльно и почти не отличается от законодательства, которое распространяется на граждан Германии. Частная собственность надежно защищена, и банки готовы кредитовать инвесторов с иностранным гражданством. Если у заемщика есть свой капитал в размере 100 000 евро, он может рассчитывать на кредит до 50% от стоимости объекта.

Чтобы стать полноправным собственником жилья, инвестору достаточно внести деньги и подписать договор купли-продажи. Запись об изменении собственника вносится в Земельную книгу (Grundbuch).

Покупка доходного дома не является основанием для получения вида на жительство в Германии, но подтверждает наличие места пребывания у иностранца. Это означает, что при оформлении визы ему не нужно бронировать отель или предъявлять туристический ваучер. Если же инвестор проявляет активную деятельность в дальнейшем, он может запросить визу, которая действительна на год или на три года, например, годовой или трехлетний «Шенген», который дает право находиться в стране непрерывно 90 дней каждые полгода.

Любой собственник жилья в Германии, независимо от гражданства, имеет право сдать дом или квартиру в аренду. Договор заключается на срок от 1 года, и в числе жильцов могут оказаться и граждане, не имеющие дохода. Государство выплачивает за них социальные пособия.

Доход от недвижимости в Германии облагается налогом. Нерезиденты подают декларацию в налоговый орган по окончании года. Налоговая ставка прогрессивная, варьируется от 14 до 42%. При расчете прибыли с учетом общего дохода вычитаются затраты собственника на содержание и оплату услуг управляющей компании, проценты по кредиту, земельный налог и амортизация здания (до 2,5% стоимости здания ежегодно).

Здесь усиливается роль налоговых консультантов или опытных риэлторов, которые могут помочь иностранцу грамотно рассчитать базу, уменьшив сумму налога. Но даже с учетом наибольших ставок, вложения в недвижимость в Германии остаются выгодными. Величина доходности колеблется в пределах 3,5–12%. Задача собственника заключается в том, чтобы грамотно оценить факторы, которые положительно влияют на рост доходности. Это включает выбор типа доходной недвижимости и местоположение объекта.

В Германии инвесторам доступны три вида коммерческой недвижимости для инвестиций: квартиры для сдачи в аренду, отдельные дома и доходные дома. Однако разница между ними заключается не только в размере вложений, но и в размере доходности.

Средняя цена жилой недвижимости в Германии начинается с 1 тысячи евро за квадратный метр. В Мюнхене, самом дорогом городе для проживания в Германии, цена за квадратный метр начинается от 3 тысяч евро. Минимальная стоимость небольшой квартиры-студии в Мюнхене составляет 90 тысяч евро, и ее можно сдать за 500 евро в месяц. При этом коммунальные платежи обычно составляют около 170 евро в месяц. В таком случае, величина доходности составляет лишь чуть более 4% в год. В Берлине, стоимость жилья меньше и составляет в среднем около 2000 евро за квадратный метр, коммунальные платежи такие же и ставки аренды ниже, доходность не достигает и 4%. Эксперты советуют приобретать квартиры в районах, где высоки риски, к примеру, в местах, где живут мигранты, поскольку инвестор может столкнуться с высоким риском не найти арендаторов.

Тем не менее, всё чаще инвесторы предпочитают покупать доходный дом, который оказывается выгоднее, чем квартира по ряду показателей. Владея домом, инвестор получает независимость от других жильцов и ТСЖ, и может самостоятельно распределять прибыль и статьи расхода. Управление домом целиком экономичнее, чем управление отдельной квартирой или частью дома. Например, доходный дом на 38 квартир в федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия можно купить за 2,5 млн евро, а доходность составит 7-8% годовых. В Берлине доходный дом на 40 квартир стоимостью 5,7 млн евро даст доход в 5% в год. Повысить показатель доходности инвесторы могут за счёт приобретения смешанной недвижимости, то есть зданий, в которых совмещены жилые и торговые площади. В этом случае, доходность повышается до 7-12%.

Важно отметить, что по статистике, жилые дома и квартиры ежегодно дорожают на 3%. Аналитики прогнозируют, что Германия - это единственная страна в Европе, в которой продолжится рост цен на недвижимость в ближайшее время. Правильный выбор объекта для инвестирования гарантирует потенциальному собственнику прибыль на протяжении следующих лет.

Инвестирование в доходный дом в Германии: где и за сколько стоит приобрести

Начальная цена доходного дома в Германии составляет 300 тысяч евро для объектов в городах средней величины. Однако, в городах, таких как Дрезден, средняя цена составляет более 1 миллиона евро, в Гамбурге – 2,8 миллиона евро, а в Мюнхене – 3 миллиона евро. 10% всех доходных объектов в стране имеют стоимость более 10 миллионов евро.

Авторитетные агентства недвижимости сообщают, что средняя доходность недвижимости варьируется от 4 до 7% годовых. В таком случае, при условии стабильной арендной платы, здание будет окупаться в среднем за 20 лет.

Отдельные города имеют более высокую доходность от недвижимости в сравнении со средним показателем по стране. Агентство Engel & Völkers опубликовало статистику, по которой в Дуйсбурге, среднем городе на западе страны, доходность достигает 10%. Однако, население в этом городе уменьшается. Приобретение доходного дома имеет свои риски, но высокая доходность привлекает. Хуже всего обстоят дела в Южной Саксонии, где есть дома с предполагаемой доходностью до 20% годовых, но на деле найти арендаторов там крайне сложно.

Рассмотрим пример упрощенного кэш-фло (Cash Flow) доходного дома на 4 квартиры в Штутгарте, который может быть приобретен за 440 тысяч евро (см. таблицу 1). В таблице представлены ключевые показатели оценки прибыли и окупаемости.

Важно учитывать, что географическое местоположение объекта во многом определяет его доходность. Это подтверждается и исследованиями Deutsche Bank, которые показывают, что наибольший рост доходности жилой недвижимости в ближайшие годы покажут объекты в городах Германии с населением свыше 500 тысяч человек.

Спрос на съемное жилье в Германии всегда присутствует. Размер ежемесячной арендной платы составляет от 5 до 25 евро за квадратный метр без учета коммунальных платежей. Государство оплачивает аренду жилья для получателей социальной помощи в размере 6-7 евро за квадратный метр. В Германии установлен законодательный порог повышения арендной платы – на 10% за три года или до уровня средней ставки по региону в целом. Наиболее низкие расценки на аренду в Саксонии и Бранденбурге, а высокие – в Мюнхене, Франкфурте-на-Майне и Гамбурге. В Берлине средняя ставка составляет около 12 евро за квадратный метр.

В каком регионе Германии выгоднее всего приобретать доходные дома?

Согласно экспертам, наиболее перспективными регионами для инвестирования в недвижимость являются западные земли Германии и столица. Мюнхен занимает лидирующую позицию среди десяти самых востребованных и дорогих городов для аренды жилья. Затем идут Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт, Кельн, Гамбург, Карлсруэ, Висбаден и Дармштадт. Кроме того, наиболее ликвидными землями являются Северный Рейн-Вестфалия, Баден-Вюртемберг, Гамбург и Берлин.

Однако восточные земли Германии могут быть менее привлекательными для инвесторов из-за несоответствующего жилищного фонда, а также из-за миграции населения в центральные и западные земли из-за низкого экономического развития и уровня доходов. Вакантные площади в восточной части страны также достигают 30%.

Конечно, есть исключения. Например, в пригородах Берлина также можно получить доход от инвестиций в недвижимость. Цены на дома в Берлине растут быстро, так как население столицы увеличивается каждые полгода на 15-19 тысяч человек, а цены на аренду жилья тоже растут. При этом ценовая планка в других городах значительно выше. Так, в Дрездене доходный дом можно купить за 1,9 тысяч евро за квадратный метр с доходностью от 5,5 до 6,5% в год. Аналогичное жилье в Берлине обойдется уже в 2,9 тысяч евро за квадратный метр, но доходность составляет 6-7% в год. В Мюнхене цены на площади колеблются от 4,5 до 16 тысяч евро за квадратный метр, а в Дюссельдорфе — 2,5 тысячи евро. В центре Франкфурта цены выше и составляют 3,8 тысяч евро за квадратный метр, а доходность приближается к 7%.

Чтобы сократить риски инвестиций и повысить доход, эксперты советуют выбирать не только регион, но и район города, где есть перспективы развития и предпочтения населения, а также воздержаться от приобретения недвижимости в регионах со слабым рынком труда и низкой заработной платой. Эти факторы гарантируют более высокий спрос и стабильный доход от сдачи в аренду недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости, как известно, зависит не только от расположения объекта, но и от других факторов. Важным критерием являются расходы на содержание: теплоизоляция, влагонепроницаемость стен и продуманность планировки. Учитывается также близость к транспортной инфраструктуре — дом вдали от железной дороги может обойтись дешевле, но и найти жильцов будет сложнее. В Германии цены на недвижимость колеблются от 1 до 4 тысяч евро за квадратный метр, учитывая комплексное воздействие данных факторов.

Ниже приведены несколько примеров цен на недвижимость в Германии:

• Пакет из 4 домов 1996 года постройки на 112 квартир в Гамбурге. Стоимость 16 млн евро. Годовой арендный доход — 1 млн 300 тысяч евро. Рентабельность инвестиций — 12,8%.
• Доходный дом 1967 года постройки в г. Итерзен (земля Шлезвиг–Гольштейн), 36 квартир. Реновации не требует. Стоимость 3 млн евро. Годовой арендный доход — 166 тысяч евро. Рентабельность инвестиций — 7%.
• Доходный дом 1914 года (капитальный ремонт 2012 года) в Дуйсбурге (вблизи Дюссельдорфа) площадью 516 кв. м, который находится в аренде. Цена — 336,5 тыс. евро. Годовой доход — 36,5 тыс. евро. Доходность — 10,8%.
• Многоквартирный дом (1900 года постройки, последняя санация — 2016 год) в Вуппертале (Северный Рейн-Вестфалия) с 6 квартирами и торговым помещением. Цена — 419 846 евро. Рентабельность — 10% годовых.

Необходимо учитывать, что кроме стоимости дома, как указано в договоре, при покупке потребуется внести дополнительные расходы. Среди выплат — вознаграждение маклерской компании, которая проведет проверку финансовых аспектов покупки и определит задолженности предыдущих владельцев. Также потребуется независимый эксперт, который оценит техническое состояние дома.

Детали, которые необходимо знать при покупке доходной недвижимости

В поисках доходного объекта недвижимости потенциальные покупатели могут оглянуться как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек. В крупных городах большинство новых домов относятся к классу "люкс", что делает покупку выгодной, так как цены на элитное жилье постоянно растут. Независимо от выбранного варианта, процедура покупки в целом одинакова. Застройщик предоставляет гарантию 5 лет на новые объекты, обязуюсь за этот период исправить все возможные дефекты.

Первоочередным шагом для потенциальных покупателей вторичного жилья является просмотр информации в Поземельной книге, который может быть осуществлен самостоятельно или с помощью нотариуса. В этой книге фиксируются сведения о владельцах земли и наличии долгов. После этого покупатель и продавец встречаются в нотариальной конторе, где в обязательном порядке заверяют сделку купли-продажи. Договор направляется вместе с заявкой на регистрацию нового владельца в Поземельный суд. Покупатель должен перевести деньги напрямую или с трастового счета, затем оплатить налог на приобретение, который в зависимости от федеральной земли составляет 3,5–6,5% от стоимости дома или квартиры, а также оплатить издержки делопроизводства, нотариальные услуги, комиссию маклера и НДС. Совокупная сумма этих платежей может увеличить стоимость объекта на 10%.

В Германии можно приобрести недвижимость на аукционе, где, как правило, продают арестованное имущество по ценам ниже рыночных. Инвесторы имеют возможность купить такой объект со значительным дисконтом, который может достигать 30% и впоследствии продать его по выгодной цене.

Иностранные граждане, приобретающие недвижимость в Германии, могут воспользоваться как своими собственными средствами, так и банковским кредитом. Ставки по ипотеке достаточно низкие и составляют от 2,5% до 4,5%. Германия открыта для иностранных инвестиций, и банки не делают различий между немецкими и иностранными клиентами. Единственное условие для нерезидентов состоит в необходимости подтверждения размера дохода на родине.

Средний размер кредита составляет от 50% до 60% стоимости объекта, а ставка фиксируется на каждые 10 лет и составляет в среднем 3,5%. Срок кредитования может быть до 25 лет, а ежегодный платеж на погашение тела кредита - до 3%. После приобретения недвижимости иностранный гражданин может свободно распоряжаться ею, включая сдачу в аренду.

В статье рассказывается об особенностях аренды жилья и управлении им в Германии.

Договор аренды составляется на неопределенный срок, но обычно арендуют на минимум 1 год. Арендатор вносит залог, который возвращается при возврате квартиры в прежнее состояние.

Существуют две разновидности арендной платы: "холодная" и "горячая". "Холодная" плата представляет собой стоимость за само помещение без учета коммунальных услуг, которые арендатор оплачивает отдельно. "Горячая" оплата включает все коммунальные услуги и аренду. Общая сумма расходов по квартире называется жилой платой. Владелец квартиры ежегодно вносит налог на недвижимость, соответствующий 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположен дом.

Поиск жильцов происходит также, как и в России: через частные объявления или риелторов. Некоторые владельцы квартир обращаются к управляющим компаниям за помощью в аренде и коммерческом управлении домами.

В целом, коммерческая недвижимость в Германии является стабильным и выгодным инвестиционным объектом, но требует наличия капитала и партнера с адекватной оценкой рисков и умением управлять недвижимостью. В законодательстве защищаются права нерезидентов так же, как и граждан страны.

При покупке недвижимости в Германии необходимо учитывать множество особенностей. В большинстве случаев европейцы не приобретают недвижимость своими силами. Для осуществления сделки требуется хорошее знание законодательства, значительный опыт, а также много свободного времени. Кроме того, для инвестора, не владеющего немецким языком, необходимо еще выработать навыки языкового общения. Приобретение недвижимости через риелторскую компанию позволяет компенсировать все пробелы в знаниях. Также предоставляется гарантированная защита от непредвиденных расходов и ошибок, связанных с коммерческой выгодностью объекта.

Компания DEM GROUP GmbH является ведущей риелторской компанией в Германии, ориентированной на оказание услуг для инвесторов из России, которым необходимо приобрести доходные дома в Германии. «Мы рассчитываем для наших клиентов рентабельность с учетом всех возможных затрат и предоставляем им чистую прибыль, — заявляет Генеральный директор компании Екатерина Демидова. — Наши потенциальные покупатели могут сравнить инвестиционную выгоду и защититься от рисков, связанных с коммунальными платежами, которые могут превысить доход от аренды». За счет многолетнего опыта работы, компания подбирает объекты, которые не уступают по качеству объекту, который выбирает клиент сам. Приобретение недвижимости возможно в разных форматах: новостройки, вторичное жилье, эксклюзивные объекты и недвижимость, купленная на аукционах.

Компания готова помочь клиентам получить ипотечный кредит в немецком банке. Покупка недвижимости со ссудой может увеличить доходность инвестиций в 1,5 раза. Следует отметить, что компания DEM GROUP GmbH имеет регистрацию не только в Дюссельдорфе, но и в Москве, и готова предоставить любому клиенту все необходимые официальные документы, включая российские и немецкие. Система менеджмента качества компании соответствует международному стандарту ISO 9001, что гарантирует клиентам лучший сервис и высокие результаты от сотрудничества.

Фото: freepik.com