Перепланировка несущих стен: как сделать все по закону

Квартирные владельцы всегда стремятся к максимальному комфорту своего жилья. Но что делать, если это невозможно без перепланировки квартиры? Прежде чем браться за такой масштабный проект, следует уточнить множество деталей, которые важно учесть. Конечно, перепланировка выходит далеко за рамки обычного ремонта.

Существует распространенное мнение, что несущие стены при перепланировке затрагивать нельзя. Однако это неправильно, потому что законодательно запрещено только их полное снос. В то же время, возможно создание проемов в несущих стенах. Важно помнить, что такой процесс требует серьезных инженерных расчетов, качественных строительных работ и правильного согласования с компетентными органами. Провести заверения о том, что перепланировка не приведет к нарушению конструкции здания и не будет угрожать безопасности жильцов – еще один обязательный шаг в этом процессе.

Изменение планировки квартиры может быть реализовано только после согласования со всеми органами, ответственными за этот процесс. При перепланировке с затрагиванием несущих конструкций, данное согласование особенно важно.

Существует ряд этапов, которые требуются для того, чтобы перепланировка прошла успешно:

1. Получение первоначального плана БТИ.
2. Положительное заключение от авторов проекта дома, о возможности затрагивания несущих конструкций.
3. Разработка проекта перепланировки с указанием всей перепланировки, в том числе с указанием работ по усилению несущих конструкций.
4. Согласование в Мосжилинспекции и получение разрешения на перепланировку.
5. Производство работ (ремонт).
6. Проведение приёмки квартиры после ремонта в МЖИ.
7. Получение обновленного плана БТИ.
8. Внесение изменений в ЕГРН.

При составлении технического заключения важно учесть, что если проект затрагивает несущие стены, следует обратиться к авторам проекта дома для участия в процессе. Это необходимо потому, что некоторые авторы принципиально запрещают делать проемы в несущих стенах.

Если необходимо сделать проем в несущей стене, то необходимо получить доступ к квартирам соседей этажом выше и этажом ниже, чтобы проверить наличие проемов у них. Если в доме деревянные перекрытия, то для проверки их надежности может потребоваться вскрыть полы. Техническое заключение может быть составлено правильно только при соблюдении этих условий.

Необходимо помнить, что самовольная перепланировка, не прошедшая согласование, является административным нарушением. Владельцу квартиры придется заплатить штраф в размере 2000-2500 рублей, вернуть квартиру к её исходному виду или согласовать перепланировку. Несогласованная перепланировка создает проблемы при продаже квартиры, её официальной сдаче в аренду, передаче в залог банку.

Теоретически, если готовы заплатить небольшой штраф, можно узаконить перепланировку после окончания работ. Однако такой вариант крайне не рекомендуется, так как есть случаи, когда перепланировка уже сделана, а её согласование оказывается в принципе невозможным. Чтобы избежать ненужных проблем, следует проводить перепланировку строго в соответствии с описанным выше алгоритмом.

Разные дома требуют разного подхода при перепланировке квартиры. В частности, не во всех домах перепланировка потребует решения проблем, связанных с несущими стенами, поэтому процедура согласования может быть проще.

Монолитный дом

В данном типе домов проекты обычно индивидуальны и авторство принадлежит тому или иному архитектурному бюро. Поэтому лучше всего обращаться напрямую к авторам проекта. Кроме того, в большинстве монолитных домов межквартирные и межкомнатные перегородки несущими стенами не являются.

Панельный дом

Практически все панельные дома в Москве проектировала ОАО «МНИИТЭП». Хотя существуют и другие авторы проектов, но они уже не занимаются составлением технических заключений.

Кирпичный дом

В домах из кирпича несущими являются стены с толщиной более 30 см. Если в результате ремонта затрагивается несущая стена, в том числе если дом кирпичный, а перекрытия деревянные, то необходимо обратиться за помощью к ГБУ «Экспертный центр».

Блочный дом

В домах из бетонных блоков редко встречаются несущие стены, которые могут затронуть перепланировку квартиры. Все зависит от типовых проектов, по которым был построен дом. Важно знать, что блочные дома в Москве строились по типовым проектам ОАО «МНИИТЭП».

Если возможность установить авторство проекта отсутствует, а также в случаях, когда автор прекратил свою деятельность или не занимается составлением технических заключений, необходимо обратиться за помощью к ГБУ «Экспертный центру», так как эта универсальная организация работает с такими случаями и способна выдать техническое заключение.

Вопросы согласования и перепланировки квартиры являются дорогостоящими процессами. Если вы хотите создать дверной проем в несущей стене, необходим проект перепланировки и профессиональные инженерные расчеты, которые учтут габариты, нагрузки и усиление проема. Некачественные работы могут привести к появлению трещин в стене или к ее обрушению, особенно если проем расположен на первом этаже. Техническое заключение в случае перепланировки квартиры в панельном доме стоит около 60 тысяч рублей и оформляется в течение месяца. Устройство проема и его усиление в стандартном исполнении обойдется в 45 тысяч рублей. Если же вы собираетесь создать проем в несущей стене, заранее возьмите в расчет, что срок согласования и его стоимость возрастут в полтора-два раза.

Кстати, для резки проемов в несущих стенах используют диски с алмазным напылением, что позволяет получить ровные кромки и избежать появления трещин в стене. Однако, для выполнения таких работ необходим допуск СРО со стороны бригады.

При создании проема подписываются акты скрытых работ по его усилению металлоконструкциями. Это делает проектная организация и подрядчик. Проектировщик должен осуществлять авторский надзор, иметь допуск СРО и вести журнал производства работ с печатями. Все документы затем предъявляются приемочной комиссии Мосжилинспекции, которая подписывает акт завершенной перепланировки. С актом следует обратиться в БТИ, чтобы зафиксировать новую планировку и внести ее в новый техпаспорт. Только после этого перепланировка будет считаться узаконенной.

В любом случае, перепланировка квартиры дает ряд преимуществ, позволяя изменить площадь тех или иных помещений, разделить смежные комнаты, сделать более удобным вход в кухню и добиться других изменений. Однако, необходимо уделить особое внимание вопросам законного согласования, особенно если запланированные изменения касаются несущих стен.

Фото: freepik.com