Согласование перепланировки жилых помещений: как сделать все по закону

Представьте ситуацию: многие собственники жилья стремятся улучшить свои жилища, начиная активно вносить изменения в оформление интерьера. Они могут принимать решения, например, о сносе стен, объединении/разделении комнат или перемещении санузлов. Однако, добавляя новые элементы в дизайн, люди забывают те риски, которые могут возникнуть в процессе ремонта. Помимо творческих вдохновений, усложнения возможны в виде нарушения целостности квартиры и ухудшения конструкции соседних помещений. Более того, возможно нарушение пожарной безопасности всего дома. Именно поэтому любые проекты перепланировки должны быть обязательно узаконены органами, занимающимися соответствующими вопросами.

Существует процесс, который называется перепланировкой, и который предусматривает внесение изменений в конфигурацию помещения. При правильном проведении таких работ можно улучшить функциональность и комфортабельность проживания. Но необходимо помнить, что не все работы могут быть согласованы и существует перечень работ, которые строго запрещены.

Порядок проведения перепланировки регламентируется главой 4 Жилищного кодекса РФ. Разрешение на проведение работ необходимо получать заблаговременно. Однако существуют и такие работы, для которых можно обойтись только уведомлением инстанций.

Процесс перепланировки включает в себя три вида работ, которые должны быть согласованы:

• Переустройство. К данному виду работ относятся: установка газовых приборов или перестановка уже имеющихся, требующие прокладки дополнительных газовых сетей, замена газовых плит на электрические, установка нового инженерного или технологического оборудования, его замена или перенос, подразумевающие увеличение водо- или энергопотребления.
• Перепланировка. К данному виду работ относятся: изменение границ или перенос санузлов, любые изменения в несущих стенах — организация и заделка проемов, разборка несущих перегородок и т.д., перенос кухонь или организация кухонь-ниш, монтаж лестниц, сопровождающийся изготовлением новых проемов в перекрытиях, устройство проемов в стенах между квартирами для изменения границ помещений, изменение конструкции пола в доме с межэтажными перекрытиями из дерева, разборка ненесущих перегородок, постройка перегородок, которые могут дать сверхнормативные нагрузки на перекрытия в многоэтажном доме, монтаж антресолей площадью до 40% от площади помещения, в котором она будет находиться.
• Работы, меняющие архитектурный облик дома. К данному виду работ относятся: изменение формы или создание новых оконных проемов во внешних стенах или крышах, устройство навесов на кровлях многоквартирных домов без увеличения высоты дома или создания нового помещения, устройство входов в подвальные или цокольные помещения (без фундамента) площадью не более 10 м 2, устройство на первых этажах в многоэтажных домах лоджий и балконов, создание каминов и дымоходов.

На проведение некоторых работ необходимо получить лишь разрешительное уведомление. В перечень работ, для которых можно обойтись уведомлением, входят перемещение сантехнических приборов на другое место, установка новых стеклопакетов в окнах, установка межкомнатных перегородок без дополнительной нагрузки на несущие стены, изменение конфигурации кладовок без увеличения их площади.

Однако есть и работы, которые полностью запрещены в ходе перепланировки. К ним относятся: снос несущих конструкций здания - разрешен только частичный демонтаж после тщательного обследования специалистом, объединение отапливаемого и неотапливаемого помещений, расширение мокрых зон за счет жилых комнат - разрешение на это можно получить, только если квартира находится на первом этаже, объединение газифицированной кухни и жилой комнаты, вывод батарей отопления на лоджию или балкон, поскольку это может нарушить температурный режим во всем здании, демонтаж переливного порога санузла, так как он защищает остальные помещения от затопления, демонтаж общедомовой вентиляции, присоединение чердака к жилым комнатам.

Запрет на выполнение вышеописанных работ объясняется потенциальным негативным влиянием на устойчивость конструкций здания, его пожарную безопасность и, как следствие, на безопасность жильцов, а также на состояние соседних помещений.

Хотите внести изменения в свою квартиру, провести перепланировку? Тогда обратите внимание, что для этого вам необходимо собрать несколько документов.

В числе документов, которые придется предоставить в соответствующие органы, будут:

• Заявление на перепланировку, которое можно получить и заполнить в МФЦ.
• Договор о социальном найме или документы, подтверждающие ваше право на собственность квартиры. Сюда могут входить выписка из ЕГРН, которую вы также можете получить в МФЦ.
• Технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру, полученные в БТИ.
• Проект перепланировки и техническое заключение.
• Нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры. Кроме того, если вы подаете документы на перепланировку совместно с другими собственниками, то согласие не потребуется.

В заявлении на перепланировку нужно указать фамилию, имя и отчество заявителя, местонахождение квартиры, наличие проекта, а также дату и подпись ответственного лица.

Согласование перепланировки квартиры требует выполнения ряда процедур и этапов. Все начинается с заказа проекта в специализированной организации, зарегистрированной в СРО и имеющей соответствующие допуски. Они помогут не только разработать проект, который отвечает всем требованиям закона, но и согласовать его.

Проект состоит из трех частей: текстовой, графической и приложения. В текстовой части содержится запись руководителя проекта, договор на авторский надзор, пояснительная записка с общими данными о квартире, выводами и рекомендациями, а также описанием инженерного оборудования, противопожарных и шумозащитных мероприятий. Графическая часть включает план помещений до и после перепланировки, схемы водоснабжения, отопления и дверей, план демонтированных и вновь возводимых конструкций. Приложения состоят из указаний о производстве общестроительных работ, справки, нормативной базы и допусков.

Для заказа проекта потребуется предоставить техпаспорт на квартиру или поэтажный план, а также экспликацию помещений. После создания проекта и сбора всех остальных документов следует обратиться в Жилищную инспекцию через Многофункциональный центр, чтобы получить разрешение на проведение перепланировки.

Стоит упомянуть, что жители Москвы могут подать документы в онлайн-режиме, прикрепив к заявлению скан-копии всех документов, заверенных цифровой подписью представителя компании, разрабатывавшей проект.

После получения заявки жилищная инспекция начинает проверку информации. Если работу можно выполнить на основе типового проекта, то может потребоваться обследование помещения, чтобы установить возможно ли проведение задуманных работ. Решение по заявлению должно быть принято не позднее, чем через 30 рабочих дней.

Важно отметить, что перепланировка без согласования считается незаконной и может привести к серьезным последствиям. При нарушении конфигурации помещения не соответствующей той, которая указана в документации БТИ, квартиру невозможно ни продать в ипотеку, ни передать в наследство, продажа за наличные значительно снижает ее стоимость.

Решение о согласовании действует год со дня его принятия, после чего может продлеваться не более, чем на шесть месяцев. Также стоит знать, что после ремонта нужно вызвать инспектора из МЖИ для принятия квартиры и техника из БТИ.

Процесс заканчивается после подписания актов на скрытые работы у проектной строительной организации, которая выполняла ремонт, вызова инспектора из МЖИ и техника из БТИ. Основные нарушения, которые выявляются в квартирах при приемке, заключаются в отсутствии порожков высотой 2 см при входе в санузлы, построении душевых кабин в строительном исполнении, отклонении от проектного положения перегородок и расстановки сантехнического оборудования, зашивке стояков отопления без возможности быстрого доступа и создании декоративных ниш из ГКЛ, которые изначально не были заявлены в проекте.

После получения нового техпаспорта БТИ, необходимо сравнить площадь квартиры с первоначальной. Если площадь отличается, то нужно внести изменения в Росреестр путем подачи технического плана через МФЦ.

Сколько стоит услуга по подготовке и согласованию проекта?

Создание и согласование проекта перепланировки – это несколько не дешевое удовольствие. Общая стоимость будет зависеть от нескольких факторов:

• количество элементов, которые будут находиться в зоне изменений;
• общая площадь помещения;
• тип здания, в котором производимые работы.

Цена на проект простой перепланировки, не требующей при этом демонтажа несущих конструкций, начинается от 180 рублей за 1 кв. метр в квартире площадью до 100 кв. метров и от 150 рублей за 1 кв. метр в квартирах площадью больше 100 кв. метров.

Однако вся стоимость не заканчивается только на создании проекта. Нужное также его согласование. В среднем, услуги специализированных компаний по согласованию перепланировки, не затрагивающей несущих конструкций, будут стоить от 35 000 до 40 000 рублей. Если же в рамках работ идет переделка несущих стен, то цена возрастет и достигнет примерно 45 000 - 60 000 рублей. Разделение или объединение квартир также ориентировочно оценивается в 45 000 – 60 000 рублей и зависит от того, нужно ли что-то менять в несущих конструкциях.

Некоторые заказчики стремятся сэкономить на подобных услугах, обращаясь к специалистам-фрилансерам, размещающим свои объявления в сети. Цены у таких специалистов могут быть ниже, чем у профессиональных компаний, однако качество работ вызывает сомнения. Работы могут быть сделаны на низком уровне, и никто не проверит профессиональную компетенцию таких проектировщиков. Кроме того, такие специалисты не могут помочь заказчикам с согласованием проекта, возникшей затруднительности. Поэтому устремление к экономии в данном случае может оказаться не столь выгодным: заказчику придется платить штрафы за нарушение требований по перепланировке или даже делать новый проект.

Помимо наложения штрафов, владельцы имущества могут быть подвержены другим негативным последствиям, если они производят перепланировку без необходимого согласования. В некоторых случаях суды могут отказаться удовлетворять иски об узаконивании перепланировки, и владельцам будет необходимо привести квартиру в соответствие с исходными документами. Это может привести к дополнительным расходам, которые в некоторых случаях могут превышать стоимость самих выполненных работ. Таким образом, стоит задуматься о том, стоит ли рисковать.

Фото: freepik.com